Una señal de alarma para los REIT
Las inversiones inmobiliarias se han hecho populares en los mercados. Con una irrisoria suma de dinero, puedes diversificar tus ahorros en grandes proyectos inmobiliarios que te permiten obtener rentas constantes a lo largo del tiempo.
El problema es que el mercado inmobiliario vuelve a estar bajo presión y debemos actuar con cautela.
Veamos…
La vivienda es una herramienta indispensable para el ser humano. De hecho, en varias partes del mundo, la vivienda es un sinónimo de riqueza.
En Estados Unidos, por ejemplo, las propiedades inmobiliarias representan la mitad de los activos totales en poder del sector privado.
Eso hace que el sector inmobiliario refleje la salud de la economía. Cuando el sistema inmobiliario entra en crisis, la probabilidad de que el problema se traslade a toda la economía es muy alta.
La experiencia que vivió Estados Unidos en la crisis de las hipotecas subprime dejó un buen precedente.
Las entidades financieras concedieron más créditos de los que podían (y debían) otorgar. En 2006, por ejemplo, los préstamos de alto riesgo representaron el 23,5% del total de hipotecas concedidas.
Fuente: Inside Mortgage Finance
Como consecuencia, se generó una burbuja que las calificadoras de riesgo intentaron ocultar. Dos años después, cuando la Reserva Federal comenzó a subir los tipos de interés, se elevó el nivel de morosidad y de ejecuciones.
Poco a poco, la desconfianza en el sistema se hizo viral.
La crisis inmobiliaria se convirtió en una crisis financiera, provocando un “efecto dominó” en los mercados financieros globales. La Reserva Federal debió salir al rescate para evitar una quiebra masiva del sistema bancario estadounidense.
La historia sirve de guía para entender qué puede suceder en el futuro. Debemos entender que, al subir los tipos de interés, endeudarse sale más caro y se restringe el crédito en toda la economía.
Cuando el nivel de hipotecas está colapsado (como en 2008) pone en peligro a todo el sistema. En la actualidad no pareciera haber una situación tan grave como en aquella época, pero sí hay señales de alerta que nos invitan a reflexionar.
Los precios de las viviendas en Estados Unidos están en su nivel más alto de la historia. Eso esto se dio por un incremento extraordinario en la demanda de inmuebles.
Los bajos tipos de interés durante los últimos años permitieron a muchos estadounidenses financiar las compras de sus viviendas con un costo prácticamente irrisorio. El problema es que alrededor del 25% de los compradores lo hace a través de un crédito hipotecario.
Durante los últimos doce meses, el costo de sacar una hipoteca pasó de ser el más bajo de la historia al más alto de la última década. La tasa estaba en un 2,5% a principios de 2022 y alcanzó el 5,3% apenas cinco meses después. Es un incremento brutal en un período de tiempo muy corto.
Fuente: FRED
Si bien todavía no hay un problema de gran envergadura a la vista, las primeras repercusiones comienzan a aparecer. Ese incremento de la tasa de las hipotecas tendrá consecuencias. Por el momento, el mercado inmobiliario comenzó a enfriarse mostrando una demanda más débil durante los últimos meses.
La primera razón puede ser que los precios de venta de las casas nuevas siguen siendo altos, aunque ya se ve una disminución importante en abril. La segunda razón, el impacto del mayor costo de las hipotecas que deja fuera del mercado a aquellos que no disponen del efectivo para comprar su vivienda.
Fuente: census.gov
Todo indica que el costo de las hipotecas seguirá aumentando a medida que los bancos centrales incrementen las tasas de interés de referencia. Ayer, la Reserva Federal de los Estados Unidos reafirmó su intención de realizar dos nuevos ajustes de 50 puntos básicos en sus próximas dos reuniones.
La buena noticia es que se descartó, al menos por ahora, la posibilidad de incrementar los tipos en 75 puntos básicos. De lo que sí hay consenso entre los funcionarios es que estarían dispuestos a ser más agresivos si las condiciones económicas así lo determinaran.
Como el sector inmobiliario podría ser la cúspide de una nueva crisis, debemos monitorear de cerca la coyuntura y todos los indicadores del sector. Aquellos vehículos de inversión con altos grados de endeudamiento podrían ser los primeros en caer.
¡Ten cuidado!
Diego Matianich